LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 14
Noviembre/2004

 
 
NOTICIAS

LOS JARDINES EN OTOÑO

Hay varias labores que podemos realizar en esta época en la que nuestras plantas comienzan a presentar una parada vegetativa debido a la disminución de las horas de luz y a la bajada paulatina de las temperaturas. En primer lugar hemos de disminuir progre-sivamente los riegos para que la planta se habitúe a la nueva estación. Otra labor que ayudará a nuestras plantas es la disminución de los abonados nitrogenados, ya que si aplicamos este tipo de enmiendas, los nuevos brotes pueden perecer con las heladas tempranas y la planta sufrirá.

Conviene fertilizar y proteger las plantas de plagas y enfermedades.
Ahora es buen momento para sembrar bulbos si queremos que esta primavera florezcan, además de plantar coníferas.

En cuanto a las plantas de interior hay que procurar colocarlas en un lugar donde reciban la máxima cantidad de luz solar. Si nos encontramos con ejemplares que estén en plena floración en esta época, deberemos abonarlos con compuestos ricos en fósforo y potasio para que prolonguen el mencionado proceso. Hemos de evitar exponer a nuestras plantas a la calefacción para así evitar la excesiva sequedad y la aparición de plagas

Mario de los Reyes I.T.A.

 

CONSULTAS

Tenemos una fisura en la pared que separa el salón de la habitación, justo por ella pasa una viga. Hemos notado que últimamente se ha abierto más, de abajo hacia arriba. ¿Puede ser consecuencia de que el vecino que vive debajo ha quitado el muro de la terraza para ampliar las habitaciones? ¿Se puede quitar ese muro? ¿El muro pertenece al vecino o a la Comunidad? ¿Quién tiene que hacerse cargo de la reparación de la fisura?. ¿Tiene obligación el propietario del piso inferior a reponer el muro derribado, si la fisura es debido a la obra realizada en su vivienda?. ¿La Comunidad tiene que denunciar a dicho vecino aunque no sea responsable de los daños existentes en mi piso?

Existen varios temas en su pregunta, que debemos separar para resolver convenientemente el problema.  Primero como la fisura está en una pared por donde pasa una viga. Vd. debe comunicar al Presidente de su Comunidad éste hecho. La actuación más inmediata es colocar en su fisura o grieta un testigo, (pegote de yeso, donde se pone la fecha en que se ha realizado), Si éste testigo se rompe, se confirma lo que Vds. han observado con sus ojos, es decir que la fisura va aumentando de tamaño, o dicho en lenguaje técnico, está viva.

Si éste ocurre, la Comunidad de Propietarios debe contratar un Arquitecto para que informe cual es el origen de ésta fisura.

Si la fisura es motivada por algún problema estructural del edificio, la Comunidad de Propietarios debe abonar todos los gastos derivados de la obra, pero si la causa fuera la obra realizada en el piso inferior, el propietario de dicho piso debe hacerse cargo de todos los daños originados por su obra.

Por otro lado, el aprovechamiento de la terraza, para ampliar las habitaciones, es una obra que debe autorizar siempre la Comunidad de Propietarios, ya que esta obra modifica la escritura del piso donde se realiza la obra, puesto que en el registro de la propiedad consta que el piso tiene una terraza, que realizada la obra no va a existir, por ello, es imprescindible la unanimidad de los vecinos para la autorización de esa obra, y además si el muro que derriba para hacer el aprovechamiento de la terraza es muro de carga, se precisa un proyecto de un Arquitecto, abonado por el propietario que desea realizar la obra, donde especifique claramente que la obra que se va a realizar no perjudica estructural-mente al resto del edificio.

Si el propietario de un piso hace obra de éste tipo sin los requisitos anteriormente indicados, la Comu-nidad de Propietarios debe denun-ciar, sin demora, la obra ilegal-mente realizada, ya que el silencio por parte de la Comunidad de Propietarios, indica el consenti-miento a dicha obra, y por tanto, puede tener responsabilidades por las consecuencias derivadas de una obra mal realizada.

 Mª Pilar Tuñón Pinillos.
Administradora de fincas  

Información de Comunidades S.L.- www.e-comunidades.com

LEGISLACIÓN

REAL DECRETO 2063/2004, de 15 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento general del régimen sancionador tributario.

http://www.boe.es/boe
/dias/2004-1028/pdfs
/A35598-35612.pdf

CATALUÑA. LEY 7/2004, de 16 de julio, de medidas fiscales y admi-nistrativas.

A) Impuesto sobre Sucesiones:
La disposición final tercera contiene un mandato al Gobierno para que presente al Parlamento un proyecto de ley de regulación del impuesto sobre sucesiones y donaciones en el marco de las competencias asumidas sobre este tributo.

B) Impuesto de Transmisiones:
- Novedades:  
- El tipo general aplicable a todos los documentos, salvo los que tengan atribuido un tipo específico, se fija en el 1%.

- Se implanta un tipo reducido del 0,3% para los documentos de constitución, para pequeñas y medianas empresas, de derechos reales en favor de una socie-dad de garantía recíproca.

- Texto:
Artículo 3. Actos jurídicos documentados.

Se modifica el artículo 7 de la Ley 21/2001, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 7. Tipos de gravamen de los documentos notariales.
Los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, tributan según los tipos de gravamen siguientes:

a) El 0,1%, en el caso de documentos de adquisición de viviendas declarados protegi-dos, así como de los documentos del préstamo hipotecario otorgado para su adquisición.

b) El 1,5%, en el caso de documentos en los que se haya renunciado a la exención en el IVA conforme a lo dispuesto por el artículo 20.2 de la Ley del Estado 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido.

c) El 0,3%, en el caso de documentos notariales que formalicen la constitución y modificación de derechos reales en favor de una sociedad de garantía recíproca con domicilio social en Cataluña.

d) IRPF: Se establece una nueva deducción en el tramo autonómico de la cuota para los contribuyentes que hayan quedado viudos durante el ejercicio. En el supuesto de que la persona contribuyente viuda tenga descendientes a su cargo, se fija una deducción superior a la que se establece con carácter general. La deducción fiscal se extiende también a los dos ejercicios inmediatamente poste-riores.

D) Patrimonio: Se introduce una bonificación respecto a los llamados patrimonios especial-mente protegidos de contribu-yentes con disminución. Esta institución ha sido creada por la Ley del Estado 41/2003, de 18 de noviembre, de protección patri-monial de las personas con discapacidad y de modificación del Código civil, de la Ley de enjuiciamiento civil y de la normativa tributaria con esta finalidad, y sólo pueden ser beneficiarios los afectados por una discapacidad psíquica igual o superior al 33% y los afectados por una discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%. El patri-monio especialmente protegi-do, sometido a un régimen especial de administración, queda directamen-te vinculado a la satisfacción de las necesidades vitales de la persona con discapacidad. Con el fin de facilitar la constitución de estos patrimonios, se establece una bonificación del 99% de la cuota que proporcionalmente correspon-da a los bienes o derechos que pasen a formar parte de aquéllos.

E) Envíos telemáticos notaria-les:
Se establece la obligación de los notarios de remitir telemática-mente a la Administración los documentos autorizados que tengan trascendencia tribu-taria.

Artículo 15.
Obligación de envío telemático de los documentos autorizados por los notarios.
En los plazos y condiciones que se establezcan por reglamento, los notarios están obligados a enviar por vía telemática, a las delegaciones de la Dirección General de Tributos y las oficinas liquidadoras, los documentos a que se refieren los artículos 32.3 de la Ley del Estado 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, y 52 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

F) Liquidadores de Distrito Hipotecario: Se regulan en el art. 16 los pagos derivados de la gestión tributaria, estableciéndose el sistema de minoración de ingresos para el pago, por una parte, de los honorarios de los liquidadores de distrito hipotecario, devengados como consecuencia de su inter-vención en la gestión, la liquidación y la recaudación de los tributos cedidos, y, por otra parte, de la cantidad correspondiente a la confección de efectos timbrados.
También el art. 17 dispone que las deudas derivadas de las indemni-zaciones por gastos de aval y los intereses que deriven se hagan efectivos por la vía de la minoración de la cuenta de ingresos.

La disposición final primera autoriza al Gobierno a regular los períodos y procedimientos de liquidación de los honorarios de los liquidadores de distrito hipotecario devengados como consecuencia de su intervención en la gestión, liquidación y recaudación de los tributos cedidos o de las cantidades correspondientes a la confección de los efectos timbrados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

http://www.boe.es/boe/
dias/2004-09-29/pdfs/
A32391-32419.pdf

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ACTUALIDAD

EL AHORRO EN EL SECTOR VIVIENDA

 Por Antonio Lucena.
 Ecologistas en Acción.

 No hace falta ser muy leído para darse cuenta de que se está agotando el mundo por la presión que se está ejerciendo sobre los recursos naturales de los que algunos son energéticos, tales como carbón, petróleo, gas natural, …

 Estos se consumen en la industria, trasporte, hogar,… , en una proporción que es aproximada-mente la misma en los tres sectores, por lo que al de la vivienda corresponde algo así como el 30 % del consumo total.

 Se dirige este río de energía a calefacción, ahora a refrigeración también, a proporcionar agua caliente sanitaria (ACS) para lavar y lavarse, a los electrodo-mésticos. En cada uno de estos apartados tiene su forma propia, como el gas para el ACS, y la electricidad para los electrodo-mésticos. Pero en cada una de estas facetas cabe el ahorro y la reducción del consumo en honor y respeto a la naturaleza.

LA ACCIÓN QUE PUEDE TOMAR LA COMUNIDAD  DE PROPIE-TARIOS CONTRA EL PRESI-DENTE DE LA COMUNIDAD, PARA PEDIRLE RESPONSABI-LIDADES.

La Ley de Propiedad Horizon-tal, no regula esta acción de solicitud de responsabilidad hacia el Presidente de la Comunidad ni ninguno de sus órganos.

Podemos pensar que al aplicar-le al Presidente de la Comuni-dad, las normas del mandato, (Código Civil).

El presidente de la Comu-nidad, es un representante del conjunto de los propie-tarios que esta reflejado en la Junta de Propietarios dicho conjun-to, por lo cual la responsa-bilidad contractual debe ejer-cerse por la propia Junta, para lo que se requerirá el acuerdo correspondiente, y el ejercicio de la acción judicial, se tramitará por el procedimiento que corresponda .

1. Si el daño o perjuicio producido por la actuación del presidente se ha causado a un tercero, podrá este demandar a la comunidad y al presi-dente, en su caso, en el plazo de un año, articulo 1968, 2º código civil.

Ahora qué pasa cuando es un propietario quien quiere exigir responsabilidad al Presidente de su Comunidad, por sus actos u omisiones contrarias a derecho y causante de daño a la Comunidad.

A tenor del articulo 14 de la L.P.H.

“Corresponde a la Junta de propietarios:

a. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titu-lares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.”

El propietario sólo podrá exigir la convocatoria de la Junta para remover al Presidente y que la Junta adopte el acuer-do de exigirle el cumplimiento de sus obligaciones o la responsabilidad que corres-ponda. El propietario no podrá ejercer la acción de respon-sabilidad sin haberse dirigido previamente a la Junta de Propietarios el 7 de octubre de 1965, declaró que, ejerci-tada una acción personal dirigida a que se condene al Presidente de la comunidad a cumplir los estatutos y a rendir cuentas de los ingresos y , “ es indudable que, a tenor de lo preceptuado en el nº 1 del articulo 13 de la Ley de 21 de julio de 1960, el órgano competente para resolver dicha reclamación es la Junta de propietarios, como requi-sito previo de procedibilidad, para hacer uso del sistema de recursos que contra los acuerdos de la misma establece……….  La Ley”.

Ahora si la Junta adoptase un acuerdo contrario a lo que pretendía el propietario, po-drá este ejercer la acción de impugnación de que indica la L.P.H., en su articulo 18.

Ahora pongámonos en el caso de que el propietario pretenda demandar al Presidente por haberle impedido el ejercicio de los derecho que como propietario le confiere la Ley o los Estatutos, en este caso podrá ejercer la acción de responsabilidad contra el Presidente sin que  previa-mente, tenga que acudir a la Junta de Propietarios.

¿Qué pasa cuando el Presi-dente no convoca Junta para tratar la cuestión, pese a haberlo solicitado el propie-tario?

Artículo 1.968 del Código Civil:

Prescriben por el transcurso de un año:

La acción para recobrar o retener la posesión.

La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1902, desde que lo supo el agraviado.

Artículo 1.902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, inter-viniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”

Artículo 18. de la Ley de Propiedad Horizontal

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impug-nables ante los tribunales de conformidad con lo estable-cido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Cuando supongan un grave perjuicio para algún propie-tario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuer-dos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impug-nación de los acuerdos de la Junta relativos al estable-cimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo con forme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo dis-ponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

CONSEJOS

DOCE CONSEJOS PARA UTILIZAR CON SEGURIDAD EL GAS

1.- Si detecta una anomalía en sus aparatos o en su instalación, avise al servicio técnico del fabricante o a una empresa instaladora auto-rizada para que lo corrijan.

2.- No obstruya las rejillas de ventilación.

3.- Si acristala la terraza o tendedero, no olvide abrir las rejillas de ventilación.

4.- El tubo de salida de productos de la combustión es fundamental para el buen funcionamiento de los aparatos que lo necesiten. Haga que se lo instale personal especia-lizado, siguiendo la normativa vigente.

5.- Vigile el estado de los tubos flexibles de conexión. Instale tubos flexibles de alta seguridad.

6.- En ausencias prolongadas, cie-rre la llave de paso del gas de su vivienda.

7.- El buen estado de la llama (estable y azul) asegura que se está produciendo una buena combustión.

8.- Evite que se apague la llama de los fogones mientras cocina. Si el humo de la llama tizna las cacerolas, avise al servicio técnico del fabricante del aparato.

9.- Cada cuatro años, al menos, haga que una empresa instaladora autorizada revise su instalación y sus aparatos de gas, y le extienda el correspondiente certificado ofi-cial.

10.- Sólo una empresa autorizada puede hacer o modificar una instalación de gas

11.- No deje el gas encendido cuando tenga corriente de aire en la cocina. Puede apagarse la llama y seguir saliendo gas..

12.- No deje el gas encendido de la cocina cuando salga de casa. Apague los fogones. Se pueden quedar las ollas sin agua y originarse un incendio.

 

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : 1178-04
ÓRGANO : SG de Impuestos so-bre la renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA : 06/05/2004
NORMATIVA: Ley 37/1992, arts.. 4, 5, 11; Ley 40/1998, Art. 20
DESCRIPCIÓN-HECHOS: Cesión de un local comercial en usu-fructo a cambio de una contra-prestación

CUESTIÓN PLANTEADA:
1º.- En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si la renta es rendimiento de capital inmobiliario y está sujeto a retención como si fuera arrendamiento de local.
2º.- Consideración a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

CONTESTACIÓN COMPLETA: 1º.- El artículo 20 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias (art. 20 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo), califica como rendimiento de capital inmobiliario la consti-tución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, computándose como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarren-datario, incluido en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Por lo expuesto, las mencionadas rentas tendrán la consideración de rendimientos de capital inmo-biliario.

El artículo 70.2.a) del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, es-tablece que están sujetos a retención o ingreso a cuenta, con independencia de su cali-ficación, “los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos “, por lo tanto la mencionada retención no alcanza al supuesto de un usufructo constituido sobre un bien inmueble urbano.

2º.- El apartado 5 de la Exposición de Motivos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) dispone que: “en relación con las entregas de bienes, se modifica la Ley anterior para disponer que la cons-titución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute sobre bienes inmuebles constituyen prestaciones de servicios, al objeto de dar a estas operaciones el mismo tratamiento fiscal que co-rresponde al arrendamiento de bienes inmuebles, que tiene un sig-nificado económico similar a la constitución de los mencionados derechos reales”.

En este sentido, los números 2º y 3º del apartado dos del artículo 11 de dicha Ley establecen expresamente que tendrán la consideración de prestaciones de servicios “ los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o estable-cimientos mercantiles, con o sin opción de compra” y “las cesiones del uso o disfrute de bienes”. De lo dicho se desprende que la operación objeto de consulta constituye una prestación de servicios a efecto del Impuesto.

El Artículo 4 uno de la Ley 37/1992, dispone que: “Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."

Por su parte, el artículo 5, uno, c) de la Ley citada establece lo que sigue:
“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empre-sarios o profesionales:

(...) c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.


En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes."

De acuerdo con lo anterior, podemos concluir señalando que la cesión de un local comercial en usufructo a cambio de una contraprestación, constituye una prestación de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, que tributará por el mismo al tipo impositivo del 16 por ciento, según establece el artículo 90 de la Ley 37/1992.

Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.


Impuesto afectado: IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.

Materia: CESIÓN DE LOCAL COMERCIAL EN USUFRUCTO.

En relación al IVA, se ha querido proporcionar el mismo tratamiento fiscal a la constitución de un usufructo sobre un bien inmueble y al arrendamiento del mismo.

Por ello, la cesión de un local comercial en usufructo a cambio de una contraprestación constituye una prestación de servicios sujeta al IVA, resultando aplicable el tipo general del 16 por ciento.

En relación al IRPF, tanto el arrendamiento como el usufructo sobre un bien inmueble genera en el perceptor del rendimiento una renta gravable, en concepto de rendimien-to del capital inmobiliario. No obstante, existe una diferencia im-portante puesto que el arrenda-miento de inmuebles urbanos queda sujeto a retención tributaria, lo que no se produce en el supuesto de constitución de usufructo sobre los mismos bienes.

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SENTENCIAS DEL T.S.
LEGITIMACIÓN ACTIVA: LA TIE-NE LA COMUNIDAD DE PROPIE-TARIOS DE LA URBANIZACIÓN AFECTADA, REPRESENTADA POR SU PRESIDENTE.

N° de Resolución: 940/2004 Fecha de Res.: 08/10/2004
N° de Recurso: 2235/1998 Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: Francisco Marín Castán

CONTRIBUCIÓN DE LOS MIEM-BROS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A LOS GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALI-ZACIÓN (ARTÍCULO 9-1-e) DE LA L.P.H.)

N° de Resolución: 900/2004
Fecha de Res.: 01/10/2004 N° de Recurso: 2992/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: Antonio Romero Lorenzo
 

RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DE LOS PROPIETARIOS Y A-RRENDATARIOS DEL EDIFICIO DERRUMBADO, CONOCEDORES DE LA FALTA DE AUTORIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD.

N° de Resolución: 912/2004
Fecha de Res.: 04/10/2004
N° de Recurso: 2581/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente:
Francisco Marín Castán

 

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"De casa en que amanece tarde, Dios nos guarde"

 

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