LLAVE EN MANO
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del mundo inmobiliario

Nº 10
Julio/2004

 
 
NOTICIAS

CASAS DE CAMPO Y ENERGÍA

El Plan de fomento de las Energías Renovables previsto para 2000 - 2010 sienta las bases para lograr el objetivo de que en el año 2010 el 12% de consumo de energía primaria proceda de fuentes energéticas renovables. El IDAE y el ICO han puesto 179.7 millones de euros a disposición todas aquellas personas, físicas o jurídicas, que deseen financiar sus proyectos con energías renovables. Esto se lleva a cabo mediante una línea de créditos blandos que cubren hasta un máximo del 96% del monto total invertido. Además, existen subvenciones a fondo perdido que las Comunidades autónomas financian en un 35 %.

Es esta la energía mejor adaptada a las exigencias de una casa de campo aislada. No por ello se debe pasar por alto el factor estético. Las instalaciones deben de recluirse a lugares donde no se enturbie la pureza del entorno. No nos cabe duda, aún a riesgo de caer en el tópico, de que es la energía del futuro.

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EL LAZARILLO DEL ALQUILER

La Ley de Arrendamientos Urbanos, esta de moda, cada vez son más las personas que quieren alquilar una vivienda, y no pueden, `porque no tienen papeles o no están legales en España. Cuando buscan vivienda, lo primero que les pide el arrendador, (que es el propietario del piso), es una nomina o un aval bancario. Y el futuro o intento de futuro arrendatario se encuentra que no tienen papeles y menos nomina y ya no digamos un aval bancario. Pero en este país nuestro siempre ante la necesidad se aguda el ingenio, y se busca siempre una trampa a la Ley, pues hay negocio a la vista.

Un señor trajeado se presenta al arrendador: “busco casa pues me acabo de divorciar”. Presenta papeles, nomina, aval bancario, y todo lo que se le pida.

Al cabo de un mes, el arrendador se acerca a la vivienda porque le llama el conserje, y ve que en su vivienda entran y salen 10 personas como poco. Llama al timbre, pregunta por el arrendatario y le contestan que aún no ha vuelto del trabajo. Le llama al teléfono del trabajo: “oiga vengo de su casa y allí entra mucha gente ¿qué pasa?. El arrendatario, con voz educada y derrochando simpatía, le contesta: “Si, no se preocupe, son parientes de mi nueva compañera, que están de visita”.

El arrendatario, un señor muy espabilado, tiene unos ingresos extras, pues cobrará como mínimo 300 euros por habitación con derecho a cocina. El arrendador sospecha, pero no puede demostrar, que hay un subarriendo encubierto y, mientras no pueda demostrar que existe un subarriendo, no puede hacer nada. Y durante un año como mínimo ( pueden ser cinco) sufre pensando como estará su vivienda.

Aquí nos encontramos con un subarriendo encubierto. La Ley de Arrendamientos Urbanos refleja que esta fórmula no puede efectuarse sin el consentimiento por escrito del arrendador. Además, nunca puede ser total, sino parcial y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. La duración del contrato será libremente pactada por las partes, pero, si es inferior a cinco años, se establecerá legalmente prórrogas anuales desde la expiración del plazo del contrato hasta llegar a los cinco años, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario...

Arrendatario, inquilino: Persona que ha tomado una casa o parte de ella en alquiler para habitarla.

Subarriendo: Contrato por el cual se alquila una parte de la casa por parte del inquilino a otra persona.

 

VACACIONES Y ROBOS


Muchas personas piensan que sólo las "personas adineradas" tienen que preocuparse por los robos. ¿Tiene usted un televisor? ¿Qué tal un radio? ¿Una cámara de video?¿Las joyas (reloj, anillo, pulsera) de la primera comunión? ¿Un chaquetón de piel? Si contestó que sí a cualquiera de las preguntas anteriores, usted califica como persona adinerada para la mayoría de ladrones de viviendas. Un ladrón se llevará todo lo que pueda usar para sí mismo o para venderlo a otras personas. Esto incluye cualquier cosa, desde un DVD hasta un par de zapatos.

ALGUNOS CONSEJOS PARA PREVENIR LOS ROBOS EN LAS VIVIENDAS

Antes de irse de vacaciones

No reciba objetos que no esté esperando. Sea cauteloso con los vendedores a domicilio.

Siempre mantenga cerrada la puerta. Invierte en una buena cerradura e instala mirillas.

Por la noche, de ser posible, mantenga iluminada la entrada de su vivienda. Es mejor VER y no ser visto. Si su casa esta iluminada por fuera y las luces apagadas por dentro, el ladrón puede ser visto y el no podrá ver hacia adentro de la casa.

Al contratar personal doméstico, solicite sus antecedentes y conserva sus datos generales (fotocopia de DNI, pasaporte, etc) junto con una fotografía. Hable con ellos para saber de su familia y lugar de origen. Un empleado que sabe que usted lo puede encontrar en su casa o en la de sus parientes dudará antes de hacerle algún daño. 

Cuando se vaya de vacaciones

Use temporizadores automáticos para encender y apagar las luces, radios o televisores.

Pida a un vecino de confianza que diariamente le recoja el correo, los periódicos y las entregas a domi-cilio, y que estacione su vehículo en su plaza de garaje mientras usted esté ausente. 

 

Deje una radio encendida, pre-feriblemente sintonizada en una estación con programas de tertulia y con bajo volumen. Esto dará la impresión de una conversación.

Solicite a su vecino que ingrese diariamente a su casa y cambie la posición de las cortinas y de las persianas (para dar a la vivienda el aspecto de una vivienda habitada).

Deje el riego puesto y digale a su vecino o a un amigo que vaya a cortar su césped.

No de a conocer sus planes de vacaciones. 

No deje objetos de sumo valor en la casa, trasládelos a un lugar seguro mientras se encuentra ausente.

Deje sus llaves solo a personas de absoluta confianza.

Tenga documentación que justifique sus pertenencias.

Marque los objetos de valor con su nº del D.N.I.

Ponga protecciones en aquellos puntos de fácil acceso, como puertas, ventanas, etc.

No deje la llave “escondida” fuera de su casa. Las compañias de seguros no pagan si el robo no es con violencia.

Si tiene contestador telefónico procure que el mensaje lo diga un hombre y no una mujer. No de información en el mensaje como "Estas hablando a casa de los LOPEZ, estamos de vacaciones, cuando regresemos te llamamos TIP...--lo sentimos el buzón esta lleno--" Mejor ponga un mensaje como " Por el momento no podemos contestarte por favor deja un mensaje...TIP".

Cuando vuelva de vacaciones

Al llegar a su casa, lleve las llaves en la mano y entre sin demora.

Si llega a su casa y es obvio que hubo un robo, NO ENTRE. Vaya a casa de un vecino y llame a la policía. Es posible que el ladrón siga en su casa.

Si está en casa cuando entre un ladrón, haga como que está durmiendo. Excepto si hay peligro inmediato, fingir estar dormidonpuede salvarle la vida.

Si de pronto se encuentra cara a cara con el ladrón, trate de mantener la calma. Es probable que él esté tan sorprendido como usted. La policía recomienda que usted le diga al ladrón con gran calma, "Dígame que quiere y se lo daré". La mayoría de los ladrones simplemente se van corriendo. Es mucho mejor perder un reloj que arriesgarse a perder la vida. Llame a la policía inmediatamente después que se vaya el ladrón.

No toque nada pues puede afectar y alterar algunas pruebas.

Si el intruso le ataca, haga todo lo posible para escaparse.

 

CONSULTAS

¿Con que porcentaje cree usted que se necesita para aprobar un cerramiento de una mancomunidad?

A veces me dicen que unanimidad y otra que 3/5.

Si se aprobase con 3/5 y se impugnase, ¿el juez tendría que decidir lo que es justo interpretando la ley y con el conocimiento de los problemas que hay en la mancomunidad ratificando dicha aprobación?

Te voy a poner un trocito de una sentencia: La Sentencia del tribunal Supremo de 3 de Marzo de 203, dice que " La cuestión relativa a la apli-cación o no de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción de un acuerdo sobre cerramiento de un edi-ficio depende de las carac-terísticas de las obras, pues si éstas son extraordinarias, necesarias y no modificativas de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes.


Un piso con cinco propietarios, uno tiene el 50% de la propiedad y los otros cuatro el 12,5% cada uno, en el piso residen dos de los cinco, el del 50% y otro del 12,5% los otros tres no residen en el piso, pero cuando hay Junta de propietarios acuden los cinco y hablan y hablan.

A la hora de votar unos dicen si y otros dicen no, ¿qué voto es el bueno? y a la hora de elegir presidente por orden de vivienda, ¿a cual de los cinco le corresponde ejerce dicha función?

El articulo 15 de la ley de propiedad horizontal lo deja muy claro " Si algún piso o local per-tenecientes pro indiviso a diferentes propietarios, estos nombraran un representante para asistir y votar en las juntas"


¿Como se nombra? ¿como sabe la comunidad que se ha nombrado y si es el que como tal se presenta?

La comunidad tiene que exigir una representación por escrito y puede negar la entrada a todos los propietarios, si ninguno de ellos, se acredita como representante de esa comunidad de bienes.

El articulo 15 no impone la necesidad de la comprobación de las posibles limitaciones de la representación, no es quien la Junta , ni cuenta con facultades para exigir documentación de las decisiones al respecto de la copropiedad indivisa, lo único que puede hacer es requerir la presentación del un escrito o certificado donde se conste el nombre del representante, sin perjuicio de la responsabilidad interna del representante conforme a los articulos 1718 ss del Código Civil.

 



Soy presidente de mi comunidad, ¿puedo destituir al administrador?, pues quiero que administre la comunidad otro administrador de fincas que es amigo de un vecino.

El presidente no tiene facultades para cesar al administrador de la comunidad, puer el articulo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”, exige junta celebrada al efecto, con orden del día concreto: “Revocación o renovación del contrato del administrador D. ……..”, teniendo que llegar a los plazos de la anualidad. La junta será ordinaria o extraordinaria. Tanto el nombramiento como el cese solo requieren mayoría simple. Puede ocurrir que no coincida mayoria de numero de propietarios y de cuotas, con lo cual el acuerdo no existe, sin perjuicio de que cualquiera de las partes acuda al juicio de equidad del articulo 17 regla 3ª de la LPH:

“Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

El administrador puede contestarle al presidente que no acepta la orden y que seguirá en su cargo hasta que la junta de propietarios determine otra cosa.

RESPONSABILIDAD EN LAS QUE PUEDE INCURRIR EL PROPIETARIO QUE EJERCE DE PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En el caso de que el propietario enajenase el piso, local, o plaza de garaje de su propiedad, siendo Presidente de la comunidad, de no existir Vicepresidente, o Presidente sustituto, que así lo acordasen los Estatutos de la Comunidad, deberá, como Presidente (Art. 1737 del Código Civil “El mandatario, aunque renuncie al mandato con justa causa, debe con-tinuar su gestión, hasta que el mandante haya podido tomar las disposiciones necesarias para ocurrir a esta falta”), con carácter previo, proceder a convocar a la Junta de Propietarios, para comunicarles su renuncia, y nombrar nuevo Presidente, pues de lo contrario será responsable de los daños y perjuicios que se irroguen en la Comunidad (Art. 1736 del Código Civil: “El mandatario puede renunciar al mandato poniéndolo en cono-cimiento del mandante. Si éste sufriere perjuicios por la renuncia, deberá indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo”) por quedar esta sin representante judicial y extrajudicial (legal) Art. 13.3de la LPH.: "El presidente ostentará legalmente la representación de la comuni-dad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten"

No obstante, si no lo hiciere cualquier propietario puede solici-tar judicialmente la convocatoria de la Junta, salvo que se logre Junta Universal.

 

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"QUIEN ADMINISTRA HACIENDA AJENA NO SE ACUESTA SIN CENA"

 

 

 

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Materia:CONSTRUCCIÓN O REHA-BILITACIÓN DE VIVIENDAS.

Se plantea la cuestión de determinar el tipo impositivo aplicable a las ejecuciones de obra que tienen por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones. Con carácter general, el tipo impositivo es del 16 por 100. No obstante, si se trata de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de viviendas o locales el tipo es del 7 por 100. Atención porque el concepto fiscal de “rehabilitación” no coincide con el sentido usual, de modo que la rehabilitación fiscal requiere necesariamente que el importe de las obras supere el 25 por 100 del precio de adquisición de la edificación y que la obra consista en la consolidación de estructuras, fachadas o cubiertas.

Al margen de lo anterior, se aplica el tipo del 7 por 100 a la ejecución de obras de albañilería en viviendas siempre que el destinatario sea un particular, sin que este tipo reducido se aplique a obras de fontanería, calefacción, pintura, electricidad o carpintería que tributarán al tipo del 16 por 100.

Además, cuando por precio único se presten servicios a los que deban aplicarse tipos diferentes, la base imponible de cada operación se determinará en proporción al valor de mercado de cada servicio.

SENTENCIA

INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL SIN CITAR LOS ARTÍCULO 1281 Y SIGUIENTES. NO SE ESTIMA. LAS SERVIDUMBRES SOBRE ESPACIOS COMUNES DE UNA COMUNIDAD EN BENEFICIO DE UN PROPIETARIO DEBEN ESTABLECERSE EN EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. D.

Fecha de Resolución: 13/05/2004
N° de Recurso: 1047/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: RECURSO DE CA-SACIÓN
Ponente: Ignacio Sierra Gil de la Cuesta

N° de Resolución: 380/2004

PROPIEDAD HORIZONTAL: Natu-raleza de elemento común de la vivienda destinada a habitación del portero de la finca aunque no se hiciera constar así en la escritura constitutiva

N° de Resolución: 12/2004
Fecha de Resolución: 30/01/2004
N° de Recurso: 403/1998
Procedimiento: RECURSO DE CA-SACIÓN
Ponente: D. Francisco Marín Castán

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VIVIENDA BIOCLIMATICA

Es aquella que integra una serie de automatismos en materia de electricidad, robótica, informática y telecomunicaciones. Su objetivo es asegurar al usuario un aumento de la seguridad, del confort, del ahorro energético, etc. Ejemplo hemos dejado el toldo del jardín extendido y comienza a llover, y no estamos en casa. En el instante en que se detecta que el toldo esta extendido y llueve, recibimos un mensaje en el móvil, espera nuestra contestación para que le demos una orden, no la recibe, estamos en el cine, automáticamente la propia vivienda tomará la decisión que le hayamos dejado programada.

¿Es lo mismo vivienda domótica que edificio inteligente? Si pero la vivienda demótica es solo una finca: la vivienda, y el edificio son muchas fincas, compuestas por viviendas, locales, garajes, etc.…

Tenemos una serie de ventajas al tener nuestro hogar conectado y domotizado, y podremos optimizar nuestro gasto. Programas de encendido y apagado de todo tipo de aparatos (calderas, aire acondicionado, toldos, luces, televisión, etc.) según las condiciones ambientales, y según nuestras necesidades, contadores electrónicos que nos informen del consumo energético.

En entretenimiento tendremos unas conexiones a Internet desde cualquier punto, que nos dará las mas variadas posibilidades de juegos en red. Control de los dispositivos eléctricos del hogar, desde el móvil o desde el PC. ¿Se imagina olvidarse de programar el horno cuando uno tiene invitados a cenar y son las 21 horas y aún esta en la oficina?

En seguridad, control de acceso a la vivienda, instalación de cámaras y micrófonos para ver y escuchar lo que pasa en el hogar cuando uno esta ausente, y hasta tener la posibilidad de grabación en video.

También las comunidades de propietarios pueden domotizar el edificio, controlando la iluminación de las zonas comunes, alarmas de seguridad (detección de intrusión o robo, de intrusión perimetral, etc.), de alarmas técnicas (detección de de incendio, de fugas de gas, de inundaciones, de fallo en el suministro eléctrico, etc.). Podríamos aun ver mas sofisticada nuestra comunidad, instalando un control de riego de jardines, de automatización de iluminación, puertas, ventanas, piscina (calidad del agua, nivel del agua, temperatura del agua, etc.). ¿Se imagina una Web de la comunidad, con posibilidad de mandar y recibir órdenes y un conserje que no tenga necesidad de salir de su garita? ¿Se imagina una comunidad limpia, donde se detecte y avise de las zonas que están sucias?, ¿se imagina las zonas comunes a buen recaudo del vandalismo? ¿Se imagina un conserje recibiendo petición de asistencia médica, en el ordenador que tiene instalado en su garita, por un propietario que le falle el ritmo cardíaco en la vivienda? Se lo ha imaginado, pues todo ello puede y es real, ya que existe.

Domótica = Palabra que viene del francés de “domotique”, y que traducida al castellano nos da domótica, que procede de la palabra latina “domus”, “domo” (casa) y de la francesas “robotique” (robótica), hasta ahora no se ha incorporada al diccionario de la Real Academia Española de la lengua.

LINDE = Término o línea que separa unas heredades (parcela o finca) de otras.

HISTORIA DEL ASCENSOR (PRIMERA PARTE)

A pesar de que las grúas y ascensores primitivos, accionados con energía humana y animal o con norias de agua, estaban en uso ya en el siglo III a.C., el ascensor moderno es en gran parte un producto del siglo XIX. La mayoría de los elevadores del siglo XIX eran accionados por una máquina de vapor, ya fuera directamente o a través de algún tipo de tracción hidráulica. La máquina de vapor fue inventada por James Watt en 1775. Su utilización supuso la primera vez que el hombre ha controlado la energía mecánica que necesita, por lo que fue un factor clave en la Revolución Industrial. A mediados del siglo XIX, ya era el principal generador de energía en Inglaterra.

A principios del siglo XIX los ascensores de pistón hidráulico ya se usaban en algunas fábricas europeas. En este modelo la cabina estaba montada sobre un émbolo de acero hueco que caía en una perforación cilíndrica en el suelo. El agua forzada dentro del cilindro a presión subía el émbolo y la cabina, que caían debido a la gravedad cuando el agua se liberaba de dicha presión. En las primeras instalaciones la válvula principal para controlar la corriente de agua se manejaba de forma manual mediante sistemas de cuerdas que funcionaban verticalmente a través de la cabina. El control de palanca y las válvulas piloto que regulaban la aceleración y la deceleración fueron mejoras posteriores.

En el precursor del ascensor de tracción moderno las cuerdas de elevación pasaban a través de un rueda dirigida por correas, o polea, para hacer contrapeso en las guías. La fuerza descendente que ejercen los dos pesos sostenía la cuerda estirada contra su polea, creando la suficiente fricción adhesiva o tracción entre las dos como para que la polea siguiera tirando de la cuerda. Ya en 1850 aparecieron los primeros ascensores a vapor e hidráulicos

En 1853 el inventor y fabricante estadounidense Elisha Otis exhibió un ascensor equipado con un dispositivo (llamado seguro) para parar la caída de la cabina si la cuerda de izado se rompía. En ese caso, un resorte haría funcionar dos trinquetes sobre la cabina, forzándolos a engancharse a los soportes de los lados del hueco, así como al soporte de la cabina. En el transcurso de esta demostración, Elisha G. Otis se montó en el elevador instalado en el Crystal Palace, repleto de cajas pesadas y barriles. Cuando llegó a una altura equivalente a cuatro pisos, Otis pidió a su asistente que cortara la cuerda de suspensión. El elevador cayó violentamente, pero en lugar de chocar contra el suelo, como hubiera ocurrido con otros aparatos de la época, el mecanismo de seguridad por él inventado se puso en marcha, deteniendo el aparato. “Todos Seguros, caballeros” anunció mientras saludaba al asombrado público, quitándose el sombrero.

El “boca a boca”, tal y como el propio Otis había vaticinado, funcionó a la perfección. Sus planes eran llevar a cabo esta actuación varias veces al día durante la Exposición, intentando conseguir el máximo número de espectadores. Este “calderero e inventor”, como él mismo gustaba denominarse, transformado en hombre de negocios, había iniciado su carrera como maestro mecánico en una fábrica de colchones de Nueva Jersey.

Esta invención impulsó la construcción de ascensores. El primer ascensor o elevador de pasajeros se instaló en Estados Unidos, en un comercio de Nueva York. En la década de 1870, se introdujo el ascensor hidráulico de engranajes de cable.

En 1880 el inventor alemán Werner von Siemens introdujo el motor eléctrico en la construcción de elevadores. En su invento, la cabina, que sostenía el motor debajo, subía por el hueco mediante engranajes de piñones giratorios que accionaban los soportes en los lados del hueco. En 1887 se construyó un ascensor eléctrico, que funcionaba con un motor eléctrico que hacía girar un tambor giratorio en el que se enrollaba la cuerda de izado. En los siguientes doce años empezaron a ser de uso general los elevadores eléctricos con engranaje de tornillo sin fin, que conectaba el motor con el tambor, excepto en el caso de edificios altos.

En 1903, Otis introdujo lo que se convertiría en la columna vertebral de la industria del ascensor: el ascensor eléctrico a tracción sin engranajes, cuya realización demostró sobrevivir al propio edificio. Los ascensores eléctricos se usan hoy en todo tipo de edificios. 1925 Primer sistema de control con memoria, lo que permitió prescindir de los clásicos ascensoristas. 1945 Ocurrió el único accidente con un modelo Otis que se recuerda. Los cables y los sistemas de seguridad de un ascensor del Empire State Building se colapsaron. 1950 Primer sistema protector de pasajeros y puertas en los ascensores. 1956 Se instala el primer ascensor totalmente automático en la sede de la Atlantic Refining Company, en Dallas (EEUU).

EL COMIC