DECLARACIÓN PARCIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULAS DE LOS ESTATUTOS. Se declara en construcción una obra nueva de un edificio compuesto de una planta baja con dos sótanos destinados a garaje. Sobre dicha planta se declara construido un edificio, anunciándose que se van a construir otros tres, destinados a viviendas hasta completar las cuatro fases en que se divide la obra, comprensiva de las cien viviendas a las que autoriza la licencia. Se constituye Propiedad Horizontal, de suerte que la declaración comprende únicamente elementos que agotan únicamente el treinta y cinco por ciento del coeficiente de participación. El promotor y constituyente del régimen se reserva la facultad de ir completando la declaración del régimen de propiedad horizontal según se vayan construyendo el resto de fases del edificio, para lo que si fuese necesario proclama que la inscripción de la adquisición implica la concesión de poder irrevocable por el adquirente al promotor. Las disputas entre los futuros adquirentes de elementos independientes se sujetarán a arbitraje de equidad de un letrado.

El artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal dispone expresamente que ?El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo?, de donde se desprende que será necesaria la descripción de todos y cada uno de los elementos que hayan de integrar la Propiedad Horizontal.

En la constitución del régimen de propiedad horizontal no se acoge el promotor al régimen del conjunto inmobiliario del artículo 24 de la Ley, por lo que parece que se halla sujeto a las disposiciones ordinarias de la Ley sobre propiedad horizontal. Pero, si el promotor se hubiere acogido a la agrupación de comunidades que previene el artículo 24.2.b), este precepto exige la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto, así como la fijación de una de participación a cada una de las comunidades integradas.

Si considerásemos que, al amparo del juego de autonomía de la voluntad que reconoce dentro de los límites imperativos en los que se mueve la regulación de la Propiedad Horizontal, el artículo 24.4 de la Ley sobre propiedad horizontal, se pudiera regular un complejo inmobiliario atípico, ello, en todo caso habrá de realizarse de acuerdo con los principios de la Ley sobre propiedad horizontal, teniendo en cuenta el carácter supletorio de sus normas dispositivas en defecto de pacto y siguiendo la pauta, que para la creación de nuevos derechos reales exige la Dirección General, en particular, la necesidad de un interés legítimo, y la de respetar las características estructurales de los derechos reales.

Pero en cualquier caso, ello debe entenderse sin menoscabo de los preceptos imperativos de la Ley sobre propiedad horizontal, en particular el ya mencionado artículo 5, pero también el artículo 8.4º.II de la Ley Hipotecaria, que impone la descripción en el folio del edificio en su conjunto de los pisos meramente proyectados, además de los distintos pisos y locales de aprovechamiento independiente en su folio correspondiente. También habrá de tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en particular la resolución de 2 de abril de 1980, que para un caso semejante ordena proceder del siguiente modo: a) Abrir un folio general para toda la urbanización; b) Abrir folio separado después para cada uno de los bloques o edificios y c) Abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales de cada bloque.

El carácter unitario del régimen parece igualmente coherente con el hecho de la concesión de una licencia única para todo el conjunto, licencia que se refiere a un proyecto al que ha de sujetarse toda la construcción, que luego ha de ser objeto de descripción no sólo en la declaración de obra nueva, sino en el régimen de Propiedad Horizontal.

En cuanto a la sumisión a arbitraje, como quiera que el arbitraje no puede recaer sobre cuestiones sobre las que las partes no tengan poder de disposición, que excepcionalmente sólo cabe la prevención unilateral del arbitraje en los supuestos del artículo 7 de la Ley de arbitraje de 1988, que en contratos de adhesión no se admite la sumisión a un arbitraje distinto del de consumo, conforme al apartado 26º de la disposición adicional primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y que el arbitraje es eminentemente voluntario, no se entiende que eficacia puede tener una disposición estatutaria cuyo cumplimiento depende de la voluntad de los afectados, los cuales en ningún caso podrán ser obligados a ponerse de acuerdo para su sumisión a arbitraje.

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