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CAMBIO DE DESTINO

Así enunciada la cuestión parece simple, pero considerada en esa sencillez, lo primero que cabe plantearse es si el cambio de destino del elemento independiente tiene entidad autónoma para producir algún asiento en el Registro de la propiedad y, supuesto que pueda producir alguno, si ese asiento es el de nota marginal o el de inscripción. Tras ello cabe plantearse igualmente si el cambio de destino puede acceder al registro mediante una mera instancia o si por el contrario debe constar en escritura pública.
En efecto puede señalarse que el cambio de destino se halla bajo el círculo de las facultades que para el propietario integran su derecho de dominio y, al tratarse de una cuestión relativa al uso, debe quedar fuera del registro, de modo que si accediera al mismo se trataría de una mención y debería ser cancelada.
Sin embargo, la de cambio de destino es sin duda una declaración de voluntad que afecta a la descripción del inmueble en su conjunto y que tiene una trascendencia indudable, pues, desde otro punto de vista, puede considerarse como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Ahora bien, la DGRN permite la constancia del cambio de destino sin el consentimiento de la Junta de propietarios siempre que en los estatutos de la propiedad horizontal no existan limitaciones al uso de los elementos independientes, por considerar que la afectación de los bienes a un destino determinado queda dentro, como ya apuntábamos, de las facultades del dominio.
Por lo demás, no parece que el asiento procedente sea el de la nota marginal si consideramos que las mismas con “numerus clausus” y no hay prevista una específica para el presente caso. Por el contrario, se considera que el asiento a practicar para el cambio de destino es el de inscripción.
Como el cambio de destino, por lo general, viene embebido como declaración previa, en una escritura de compraventa, no se suele plantear la cuestión de si debe constar o no en escritura pública, lo que se da por supuesto conforme al art. 3 LH. Ahora bien, considerado como acto autónomo resultado del ejercicio de sus facultades dominicales por el titular registral y dado que constituye un complemento de la descripción del inmueble, cabe plantearse si el cambio podría ser solicitado por el titular registral en una simple instancia. En ese caso, parece que la aplicación del art. 3 LH no exigiría sino que el que titular registral acompañase a la instancia su título de adquisición del dominio a fin de hacer constar en el mismo por nota la modificación de la descripción del objeto de su derecho.
Finalmente, se plantea si el cambio de destino se halla sujeto o no a licencia. Para la Comunidad Autónoma de Euskadi esa sujeción es indudable a tenor del vigente art. 178.1 de la Ley del suelo y ordenación urbana, texto refundido aprobado por Real decreto 1346/1976, de 9 de abril, y concordantes.
En consecuencia, como quiera que el cambio de destino de local a vivienda implica un mayor número de viviendas que el contenido en la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la propiedad e implica una modificación de la descripción del inmueble, conforme al art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario en relación con las resoluciones de la DGRN de 15 y 16 de octubre de 2002, deberá aportarse la correspondiente licencia para conseguir la inscripción en el Registro de la propiedad de la indicada modificación

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