PREGUNTAS
Y REPUESTAS SOBRE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
ACCESO AL GARAJE PREDIO DOMINANTE Y PREDIO SIRVIENTE. ¿Dos comunidades de propietarios que comparten una zona común de acceso al garaje en la que una de las comunidades es predio dominante y la otra predio sirviente.
Durante todos estos años, únicamente la comunidad del predio sirviente ha pagado tanto los gastos de mantenimiento como los derivados de la Tasa de Carruajes pero actualmente quiere que contribuya también la comunidad del predio dominante pero ésta se niega al afirmar que nunca ha pagado nada.
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ADMINISTRADOR-INDEMNIZACION. Fecha a partir de la cual el administrador cesado tiene derecho a la indemnización por cese indebido.
La cuestión que se somete a consideración es que cuando se produce el cese del Administrador o Secretario-Administrador que fecha debe tomarse como referencia para el cálculo de la indemnización por los honorarios no percibidos. En este sentido tenemos 2 posibilidades, una la fecha de nombramiento y otra la última renovación.
En virtud del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal,...
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AIRE ACONDICIONADO MAYORIA NECESARIA PARA SU INSTALACION. Mayoría necesaria para la adopción del acuerdo de instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas.
Para determinar que quórum es necesario para la adopción del acuerdo de instalación de aparatos de aire acondicionado, deben distinguirse diferentes supuestos:
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ANÁLISIS DEL PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LA LPH POR DISCAPACIDAD. 1. Análisis del proyecto de ley de reforma de la lph por discapacidad.
2. - estudio de los articulos 10.2,11.3 y 17. 1 de la lph.
3. -ley 51/2003de 2 de diciembre de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, en particular, disposicion fina novena.
4. - articulos 110 y 111 de la ley 2/2011 de economia sostenible (boe 5/3/2011)
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ARTICULO 17 DE LA LPH MODIFICACION. Interpretación del artículo 3 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, que modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, añade un nuevo apartado 3 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, de modo que los apartados 3 y 4 quedan redactados del siguiente modo:
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ASISTENCIA A JUNTAS-PROINDIVISO. Cuando una propiedad en pro indiviso no ha nombrado un representante del mismo, ¿qué postura debe adoptar el Secretario-administrador en los supuestos de elección de cargos y de asistencia y votación en las juntas?
En virtud del artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal "La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
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CARGO DE ADMINISTRADOR-SOCIEDAD REPRESENTACION DE LA SOCIEDAD. Cuando una comunidad nombra para que ejerza el cargo de administrador a una sociedad que ejerce la administración de fincas, ¿quién está legitimado para asistir a las Juntas de Propietarios
en nombre de la misma y actuar como Secretario-Administrador?
¿Debe asistir a la junta únicamente el Administrador colegiado o puede asistir en representación de la sociedad un empleado de la misma que no ostente el título de administrador colegiado?
En el caso de que asista a las juntas en nombre de la sociedad un empleado que no ostente el título de administrador de fincas colegiado, ¿incurre en algún tipo de responsabilidad dicho empleado con
el Colegio de Administradores así como con la comunidad?
¿Tiene algún tipo de responsabilidad la sociedad que envía en su representación a una persona no colegiada?
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CERTIFICADO DE DEUDA. Repercusión en el certificado de deudas de la nueva Ley de Servicios de Pago.
Tras la publicación de la Ley de Servicios de Pago, con el objetivo de garantizar la función del administrador y evitar las posibles responsabilidades en caso de la devolución de recibos, se recomienda que en el certificado de deudas se incluya el siguiente párrafo:
“Todo ello sin perjuicio de lo establecido en la Ley 16/2009 de 13 de noviembre (BOE 275 de 14 de noviembre de 2009) de Servicios de Pago.”
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CESE DEL ADMINISTRADOR. ¿Cómo debe proceder la comunidad cuando el administrador se autoliquida y cobra anticipadamente los salarios que deja de percibir por el cese indebido de su cargo antes de que finalice el año de servicio?
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COLOCACIÓN DE PIVOTES O BOLARDOS-MAYORIAS. En virtud del artículo 396 del CC, el suelo tiene la consideración de elemento común del edificio.
En consecuencia, la instalación de pivotes u horquillas en las plazas de garaje, al constituir una alteración de un elemento común, de conformidad con los artículos
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CESE DEL ADMINISTRADOR –CIERRE DE SALDOS DE LOS PROPIETARIOS. Cuando un administrador hace entrega de la documentación de una comunidad a su sucesor, ¿debe hacerse entrega, junto con el cierre contable y la liquidación o balance, el cierre pormenorizado de saldos de los copropietarios a la fecha del cese o dimisión?
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COMUNIDAD DE CHALET ADOSADOS ARREGLO TEJADO. En una comunidad de casas adosadas, debe repararse el tejado de una de las casas así como un solárium que sufre filtraciones y que afectan únicamente al propietario que hace uso del mismo.
¿Quién debe hacerse cargo de la reparación tanto del tejado como del solárium, el propietario directamente afectado o la comunidad?
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COMUNIDAD DE CHALET ADOSADOS SALIDAS DE HUMOS. Comunidad compuesta por 97 chalés adosados, dividida en filas de 20, separadas por pequeños viales que dan paso a los jardines comunitarios.
Dos chalés están separados por uno de estos viales y el propietario de uno de ellos ha modificado la salida de humos de su cocina colocándola frente a la salida de gases de la caldera
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CONSERJE-PREMIO DE JUBILACIÓN. En una comunidad, los últimos tres años un conserje ha trabajado bajo la modalidad de jubilación parcial. Al llegar a la edad de los 65 años jubila totalmente. ¿Cómo debe calcularse el importe del premio de jubilación contemplado en el artículo 52 del Convenio de empleados de Fincas Urbanas de la Comunidad de Madrid?
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CONSTITUCIÓN DE UNA MANCOMUNIDAD. De conformidad con el artículo 24 de la LPH, para constituir un mancomunidad, es necesario que previamente la constituya el propietario único o bien que las comunidades que la integran adopten el acuerdo por mayoría simple.
En el supuesto de que una de las comunidades que la integran desee separarse posteriormente, ¿qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo?
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CONTRATOS FIRMADOS POR EL ADMINISTRADOR-VALIDEZ. Cuando un Administrador firma cualquier contrato de prestación de servicios o similar (pólizas de seguros, etc.) a favor de la misma y en su nombre o representación, ¿es necesario que previamente la comunidad le haya facultado para ello mediante el acuerdo previo de la junta o el mero hecho de ostentar su cargo le faculta “de facto”?
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CONTRATOS NO RATIFICADOS POR LA JUNTA DE PROPIETRIOS. Consecuencias frente a terceros de los contratos firmados que no estén ratificados por la Junta de Propietarios.
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CONTRIBUCION A LOS GASTOS DE CALEFACCIÓN. En una comunidad de propietarios se manifiesta un debate sobre la forma de contribuir a los gastos de calefacción.
En base a lo establecido en los Estatutos y en la Escritura de División Horizontal de la finca, los gastos de calefacción se reparten conforme al coeficiente de participación.
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CONVOCATORIA A JUNTA –COMUNIDAD QUE ADEUDA HONORARIOS AL ADMINISTRADOR. En una Comunidad con poca liquidez, donde al propio Administrador se le adeudan varias mensualidades por honorarios, el Presidente remite una nota al Administrador para que envíe una convocatoria para la celebración de una Junta General Extraordinaria en la que, entre otros temas, se tratará la situación económica de la Comunidad.
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CONVOCATORIA DE JUNTA-MOROSOS. ¿Puede un propietario que no figura en la convocatoria como moroso votar en una junta si al inicio de la misma se demuestra que no está al corriente de pago?
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CONVOCATORIA –DEUDAS DE MOROSOS. Requisitos formales del listado de deudas pendientes de pago que debe adjuntarse con el escrito de convocatoria.
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DELEGACIÓN DE VOTO. Un propietario delega su representación para asistir a una junta en otra persona indicando en la representación el sentido de su voto en los diferentes puntos del orden del día que se van a tratar.
El día de la junta, este representante no cumple con la voluntad del representado a la hora de emitir su voto.
Ante esta situación, ¿qué postura debe adoptar la comunidad y el administrador?
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DEPOSITO DEL MOROSO EN EL JUZGADO. Una Comunidad de Propietarios acuerda proceder a realizar una prueba pericial respecto a ciertas humedades o filtraciones existentes en la finca para lo cual contratan a un técnico.
Tras fijar sus honorarios, uno
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EFICIENCIA ENERGETICA O HIDRICA DE LOS EDIFICIOS. ACTUACIONES DESTINADAS A LA MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGETICA O HIDRICA DE LOS EDIFICIOS
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GASTOS POR PARTES IGUALES O POR COEFICIENTE. En una comunidad los estatutos establecen que ciertos gastos se reparten a partes iguales.
Algunos propietarios alegan que dichos estatutos van en contra de la ley por lo que se ha realizado un reparto de gastos y del presupuesto en función de los coeficientes.
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INSPECCIÓNES TECNICAS DE EDIFICIOS, ASCENSORES, ETC.. Cuando se trata de ejecutar normas de imperativo legal, tales como la Inspección Técnica de Edificios, la Inspección Técnica de Ascensores, o de calderas, etc. ¿Puede actuar el Administrador por si mismo realizando el pertinente encargo
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INSTALACION DE ASCENSORES. En una finca construida en 1966, en junta del año 2003 se acordó la instalación del ascensor. Se acordaron pagar a partes iguales por todos los propietarios a excepción de cuatro que pagarían el 50% ya que, para acceder a su vivienda, no necesitan el uso del ascensor al ser un piso bajo.
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INSTALACIÓN DE ASCENSORES Y SU MANTENIMIENTO. ¿El acuerdo de exoneración de los gastos derivados de la instalación del ascensor comprende además los gastos derivados de su posterior mantenimiento o, por el contrario, es necesario un nuevo acuerdo al respecto?
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INSTALACION DE CALDERAS ESTANCAS-MAYORIA. Instalación de calderas estanca. Mayoría para la adopción del acuerdo. Condiciones de instalación.
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INSTALACION DE MALLA EN TERRAZA VIVIENDA FACHADA PRINCIPAL. En una comunidad, un propietario ha instalado una malla transparente en la terraza de la vivienda de la fachada principal. Esta malla transparente cubre el hueco desde el peto hasta el techo de la terraza y tiene como finalidad evitar que los gatos puedan caer al vacío.
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INSTALACION DEL ASCENSOR-CAMBIO. En junta se ha acordado el cambio y renovación de los ascensores porque tienen 25 años; hay propietarios que no están conformes con el cambio y en junta votan en contra aludiendo a que las actas de inspección de los ascensores que se han pasado hace unos meses no pone ningún defecto grave a corregir por lo que, al superar tres mensualidades la derrama, hay que eximirlos del pago.
¿Qué criterio debemos adoptar? ¿A partir de cuantos años debe entenderse que renovar un ascensor es un gasto fuera de lo ordinario?
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IVA EN RESCISIÓN DE CONTRATOS MANTENIMIENTOS DE EDIFICIOS. ¿Debe aplicarse el IVA correspondiente a la indemnización por rescisión anticipada de un contrato de mantenimiento?.
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JUNTA DE GOBIERNO.
En una Junta General Ordinaria se debate el punto del orden del día relativo a la elección de la nueva junta de gobierno para la cual se presentan dos candidaturas pero ninguna de ellas obtiene el respaldo de la doble mayoría por lo que no se puede adoptar el acuerdo.
¿Cómo debe procederse en estos casos? ¿Quién ejerce el cargo de presidente? ¿Sigue en funciones la actual junta de gobierno?
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JUNTA DE PROPIETARIOS-REPRESENTACIÓN POR ESCRITO, POR CORREO ELECTRONICO CON FIRMA DIGITAL. Realizándose el recuento de una votación sobre un asunto tratado en un punto del orden del día, antes de pasar al siguiente punto, un propietario presenta una representación que acababa de recibir por correo electrónico de otro propietario y que implicaba un voto más a favor de una de la dos posturas discutidas por los propietarios y que además por lo reñida de la votación, decidía ésta.
¿Debe admitirse esta representación si se presenta en el recuento de votos aunque no se haya pasado al siguiente punto del orden del día?
¿Debe aplicarse diferente criterio si la representación es por escrito o por correo electrónico con firma digital?
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JUNTA DE UNA MANCOMUNIDAD RENOVACIÓN DE CARGOS. ¿Debe aplicarse el IVA correspondiente a la indemnización por rescisión anticipada de un contrato de mantenimiento?.
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JUSTIFICANTES CONTABLES. Justificantes contables. ¿Es una falta disciplinaria la pérdida o ausencia de un justificante de gastos o ingresos dentro de un ejercicio contable?
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LAU REPERCUSION DE OBRAS NECESARIAS ARRENDAMIENTO DE LOCAL. Repercusión por obras necesarias en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
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LAU SUBROGACION DEL ARRENDAMIENTO DEL LOCAL DE NEGOCIO. Subrogación el arrendamiento de local de negocio por jubilación del arrendatario a tenor de la STC del TS de 13 de enero de 2010.
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MANCOMUNIDAD-MOROSOS. Una mancomunidad de 9 bloques, con zonas verdes, piscina y canchas de tenis. Los gastos de estos mantenimientos se pasan mensualmente, 9 recibos, uno por cada bloque según m2 de viviendas (acuerdo).
Cada bloque tiene Comunidad constituida y Administrador.
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MANCOMUNIDAD RECLAMACION A LA CONSTRUCTORA. Cuatro edificios constituidos en cuatro comunidades distintas y con sus respectivos administradores forman internamente una Mancomunidad tal y como establece el Título Constitutivo para el gobierno de las zonas comunes y abiertas que se corresponden con la piscina, el pádel y los jardines.
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MANCOMUNIDAD REPRESENTACIÓN. En una reunión de presidentes de una Mancomunidad, ¿quién representa al presidente de una de las comunidades en caso de que no pueda asistir a la junta?
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MAYORIA NECESARIA PARA ACUERDO DE DEVENGUE DE INTERESES. ¿Es válido el acuerdo según el cual aquellos recibos que no se paguen dentro de su período mensual devenguen un interés de penalización del 5%?.
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MODIFICACION ZONAS COMUNES. En una comunidad en cuyas zonas comunes existen dos areneros para uso infantil, se pretende en uno de ellos eliminar la arena y el bordillo y echar una solera de hormigón para formar la base en la que poder colocar el suelo de caucho y sujetar un castillo y un muelle de juego infantil
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MONITORIO. ¿Debemos entender que puede existir conflicto de intereses cuando es el administrador de la finca quien presenta el escrito de procedimiento monitorio?
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OBLIGACION DEL ADMINISTRADOR RESPECTO DE LOS DATOS DE LOS PROPIETARIOS. En una comunidad en la que son muchos los propietarios no residentes en la propia finca y que el administrador se niega, por protección de datos, a facilitarle los datos de sus domicilios al presidente a efectos de notificaciones, no se les puede convocar personalmente sino mediante copias de la convocatoria puestas en el tablón de anuncios ubicado en el portal, ascensores y puertas del garaje
¿Sería válida dicha convocatoria? ¿Los acuerdos adoptados en dicha Junta obligarían a todos, incluso los no convocados personalmente?
¿Qué plazo tendrían éstos para poder impugnar la Junta y los acuerdos adoptados en la misma?
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OBRAS DE CERRAMIENTO-VERJAS. Obras particulares de cerramiento p.ej. verjas basado en motivos de seguridad. Mayoría necesaria para la adopción del acuerdo
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OBRAS DE MANTENIMIENTO ZONAS COMUNES. En una finca dotada del servicio de gas natural desde su construcción pero en la que no todas las viviendas de una misma vertical disponen de este servicio dado que las medidas de las cocinas no lo permiten, es necesario realizar obras de mantenimiento y adaptación en la instalación receptora.
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OBRAS EN VIVIENDA. ¿Puede llevarse a cabo el cambio de la configuración interna de un piso sin alterar elementos comunes y, en base a ello, sin precisar de la previa autorización de la junta?
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PRESIDENTE NO PROPIETARIO VALIDEZ DEL ACUERDO. Validez del acuerdo en el que se nombra presidente a una persona que no ostenta la condición de propietario.
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QUÓRUN SEGÚN EL ARTICULO 17.3 DE LA LPH. A tenor de la reforma operada en el artículo 17.3 de la LPH, ¿es necesario para adoptar válidamente los acuerdos obtener el quórum de las 3/5 partes o de 1/3 el mismo día de la junta?
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SERVIDUMBRES DE AGUAS FECALES ENTRE COMUNIDADES. Cuatro bloques que, a su vez, constituyen cuatro comunidades independientes comparten la conexión de aguas fecales pero la servidumbre existe solo en una de las comunidades.
¿Puede esta comunidad obligar al resto a crear su conexión independiente?
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SUBVENCION RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR.
Responsabilidad del administrador en la tramitación de subvenciones.
Con la finalidad de determinar la responsabilidad del administrador en la tramitación de las subvenciones, recomendamos se tengan en cuenta los siguientes requisitos:
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SUPRESION DE UN SERVICIO.
¿Qué mayoría es necesaria para suprimir un servicio establecido al amparo del artículo 17.2 de la LPH, un tercio o tres quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas?
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TABLON DE ANUNCIOS, USO Y REGULACIÓN.
Tablón de anuncios. Uso y regulación
Respecto a la publicidad de los propietarios morosos a través del tablón de anuncios, en virtud del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto....
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VENTA DE LA ENERGIA ELECTRICA MAYORIA NECESARIA.
Mayoría necesaria para la adopción del acuerdo de venta de la energía eléctrica creada por las comunidades de propietarios.
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VENTA DE PORTERIA-IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS.
En una comunidad de propietarios vendieron el piso portería. El Ayuntamiento envió la liquidación para el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, abonándose con cargo a los fondos de la comunidad por el sujeto pasivo....
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VICIOS O DEFECTOS RUINOGENOS PLAZOS PARA LA RECLAMACIÓN.
Plazo para reclamar vicios o defectos ruinógenos de construcción.
-Plazo para reclamar los vicios que surgen en las instalaciones realizadas en los inmuebles. p.ej. instalación de calderas, de tuberías, de sistemas de telecomunicación., etc.
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VIVIENDA PORTERIA REPARACIONES.
¿Qué tipo de obras está obligada a realizar la comunidad en la vivienda-portería cuando habita el empleado de la finca?
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LA LPH NO ADMITE EN PRECEPTO ALGUNO QUE SE PUEDEN HACER CONSTAR LAS OBSERVACIONES DE COMUNEROS. ¿Se debe incluir en el acta de la junta de propietarios respecto a lo que se ha acordado en la misma y si pueden incluirse , o debe hacerse, las observaciones varias que en muchos casos los comuneros exigen al administrador de fincas que se hagan constar? lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, obviando la exigencia de que fuere relevante para la validez del acuerdo...
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PROPIEDAD HORIZONTAL: RESERVA DEL PROMOTOR DEL DERECHO A FIJAR CARTELES EN LA AZOTEA INDEFINIDAMENTE. El promotor de una propiedad horizontal quiere reservarse la facultad de fijar carteles con carácter indefinido y el notario configura la propiedad horizontal, señalando en los estatutos, que el promotor se reserva expresamente la facultad de fijar carteles con carácter exclusivo, sin que ninguno de los copropietarios pueda hacer otro tanto.
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PROPIEDAD HORIZONTAL: AGRUPACIÓN DE LOCALES. Se presenta una escritura por la que los dueños de tres locales los agrupan y los transforman en vivienda. Cuentan con la correspondiente licencia del Ayuntamiento para la transformación en vivienda.
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CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Constitución. La constitución de un conjunto urbanístico es un acto urbanístico es un acto de riguroso dominio que requiere unanimidad de los titulares de las fincas.
CONSTITUCION DE CONJUNTO URBANISTICO: NO BASTA EL ACUERDO DE LA MAYORIA DE CUOTAS Y PROPIETARIOS, SINO QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006.
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EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. En un expediente de expropiación se persigue la de un trozo de terreno de siete metros cuadrados que es elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se plantea si es necesaria la notificación a todos y cada uno de los miembros de la comunidad o si basta la notificación al presidente de la comunidad.
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EL CONSULTANTE EJERCE LA ACTIVIDAD DE ABOGADO Y ADMINISTRADOR DE FINCAS Y, EN BREVE, VA A INICIAR UN PROCESO JUDICIAL CONTRA UNA DETERMINADA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS QUE HA RESCINDIDO UNILATERALMENTE EL CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS QUE TENÍA CON EL.
Al tal efecto, tiene previsto reclamar judicialmente a dicha Comunidad todos los honorarios dejados de percibir por la rescisión hasta la conclusión del contrato.
Pregunta:¿ si dicha cantidad que pretende reclamar constituye contraprestación y base imponible de alguna operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido realizada por el consultante para la citada Comunidad de propietarios y, por tanto, debe repercutir el Impuesto sobre la misma?
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DIVISIÓN DE DOS LOCALES COMERCIALES. Dos elementos independientes de una propiedad horizontal, uno de los cuales es una planta baja y el otro un llamado entrepiso, se hallan comunicados físicamente entre sí por una escalera que pertenece a la planta baja y que permite el acceso del entrepiso a la planta baja y al exterior. Ahora se pretende segregar la escalera de la planta baja para su agregación al entrepiso, a fin de darle otro acceso independiente y enajenarlo. A la luz de los Estatutos de la propiedad horizontal se plantea la cuestión de si es necesaria autorización de la Junta de propietarios.
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PROPIEDAD HORIZONTAL: INTERCAMBIO DE TRASTEROS. Se plantea una consulta al registrador sobre un caso en el que los propietarios de dos pisos pretenden intercambiarse sus trasteros que son caracterizados en la propiedad horizontal como anejos. Uno de los departamentos está hipotecado, y el apoderado del banco da “su más expreso consentimiento al contenido de la escritura”.
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¿EL CANAL DE ISABEL II TIENE BONIFICACIONES EN LA FACTURA DEL CONSUMO DE AGUA PARA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?
Canal de Isabel II bonificaciones por familia/vivienda numerosa (sólo vivienda habitual)
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ESTATUTOS DE PROPIEDAD
HORIZONTAL. En los estatutos de un régimen de
propiedad horizontal pretende incluirse una cláusula que
reza como sigue: “El aprovechamiento de los espacios sobrantes
en el jardín, no adscritos ya como anejos, quedarán
incorporados como anejos inseparables en uso y disfrute de las
fincas a las que sean vinculadas, estableciéndose tal vinculación,
para todas o algunas de las viviendas en el momento de la firma
de las respectivas escrituras de venta”
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DESESTIMACIÓN
DE RECURSO GUBERNATIVO POR SILENCIO. Se viene discutiendo
sobre la posibilidad de subsanar un documento pendiente de recurso
gubernativo que ha sido desestimado por silencio administrativo
y los efectos de tal subsanación. Se ha dicho que por encima
del derecho del notario al recurso está el del particular
a la inscripción, pudiendo éste subsanar pese a
la vigencia del plazo de prórroga de un año y un
día del asiento de presentación del art. 327 LH,
ya que una vez subsanado el defecto y practicado el asiento correspondiente,
el asiento de presentación se extingue.
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ELEVACIÓN DE NUEVA
PLANTA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Se pretende elevar
una planta de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
creando nuevas viviendas y con la consiguiente modificación
de cuotas. La duda que se plantea es si es necesario que presten
su consentimiento, en la formalización del acto, los acreedores
hipotecarios de los pisos del edificio.
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ESCAPARATE COMO ELEMENTO
PRIVATIVO. Se pretende inscribir una propiedad horizontal
en la que en la fachada del edificio se crea un escaparate o expositor
a los efectos de colocar anuncios publicitarios. Se plantea en
primer lugar si ese pequeño espacio destinado a escaparate
puede configurarse como un elemento privativo con su propia cuota.
Y en segundo lugar si se puede inscribir teniendo en cuenta que
en la licencia de obra nueva no se hace referencia alguna a la
posibilidad de instalación de escaparates en la fachada.
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DECLARACIÓN PARCIAL
DE PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULAS DE LOS ESTATUTOS.
Se declara en construcción una obra nueva de un edificio
compuesto de una planta baja con dos sótanos destinados
a garaje. Sobre dicha planta se declara construido un edificio,
anunciándose que se van a construir otros tres, destinados
a viviendas hasta completar las cuatro fases en que se divide
la obra, comprensiva de las cien viviendas a las que autoriza
la licencia. Se constituye Propiedad Horizontal, de suerte que
la declaración comprende únicamente elementos que
agotan únicamente el treinta y cinco por ciento del coeficiente
de participación. El promotor y constituyente del régimen
se reserva la facultad de ir completando la declaración
del régimen de propiedad horizontal según se vayan
construyendo el resto de fases del edificio, para lo que si fuese
necesario proclama que la inscripción de la adquisición
implica la concesión de poder irrevocable por el adquirente
al promotor. Las disputas entre los futuros adquirentes de elementos
independientes se sujetarán a arbitraje de equidad de un
letrado.
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DESAFECTACIÓN
DE UNA PORCIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES. Se presenta
en el Registro una escritura en la que comparece el presidente
de una Comunidad de Propietarios que cuenta con más de
ochenta elementos independientes, junto con un miembro de la comunidad,
que adquiere y agrega a su vivienda una porción de los
elementos comunes que, segregada previamente, se le transmite
por el presidente. Se testimonia el acuerdo unánime de
la Junta de Propietarios por la que se autoriza la desafectación
de la indicada porción y su segregación y venta
para su agregación a la vivienda del copropietario compareciente,
sin que haya alteración de cuotas de comunidad. Se plantea
el régimen del arrastre de cargas.
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DERECHO DE VUELO PARA
INSTALAR UN ASCENSOR. El propietario de una lonja cede
el derecho de vuelo sobre la misma a la comunidad para que en
el espacio inmediatamente superior a la lonja se instale parte
de la maquinaria. Dicho derecho de vuelo pasaría a convertirse
en elemento común.
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DERECHO DE SUPERFICIE.
Se constituye derecho de superficie por plazo de cincuenta y un
años. Se presenta con posterioridad al 2 de abril de 2001,
fecha en la que el Boletín Oficial del Estado publica la
sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 por la que
se declaran nulos de pleno derecho determinados artículos
del Reglamento Hipotecario. Se plantea la inscribilidad del derecho
de superficie dado que el plazo revivido del Reglamento Hipotecario
es de cincuenta años.
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CAMBIO DE DESTINO.
La carestía del precio de la vivienda está atrayendo
a ese mercado inmuebles que inicialmente no fueron concebidos
para ese uso. Ello plantea la cuestión de los requisitos
a los que debe someterse un cambio de destino de un elemento independiente
de un propiedad horizontal que pasa de local comercial a vivienda.
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ATRIBUCIÓN DE
CUOTAS A LAS DISTINTAS PARTES PRIVATIVAS DE UN EDIFICIO.
Un edificio se halla inscrito en parte, planta baja, entresuelo
y primera planta, a favor de un titular; y en otra parte, planta
alta, a favor de otra sociedad. Esa situación data de 1970.
Ahora ambos titulares pretenden atribuir a cada parte una cuota
de participación en los gastos de comunidad.
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¿DEBE EL LOCAL
PARTICIPAR EN EL GASTO DEL CAMBIO DE CABINA DE ASCENSOR O DEBERÍAMOS
ASUMIR EL GASTO SOLO LOS VECINOS DE LOS PISOS QUE SOMOS LO QUE
LO USAMOS? ¿Este gasto se considera una mejora
o un gasto necesario? ¿Son gastos susceptibles de individualización,
en este caso imputables a quienes los usan y disfrutan?
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ARRASTRE DE CARGAS.
Se desafecta un pasillo comunal que se vende a un vecino con la
condición de que lo agregue a su piso colindante con el
acuerdo unánime de la junta de propietarios. Se plantea
la situación de las cargas.
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ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
Tras dividir una finca, que pertenece en pro indiviso a varios
comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente licencia
municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo
la comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros,
mediante la constitución del oportuno régimen de
propiedad horizontal, de modo que a cada uno de tres de ellos
se les señala como anejo una de las restantes parcelas
no edificadas, resultantes de la división citada.
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COMPLEJO INMOBILIARIO.
Un conjunto inmobiliario promovido y construido hace cuarenta
años, en tres fases, por la Asociación local del
Hogar, se halla formado por tres edificios y diecisiete portales,
cada uno de los cuales forma una subcomunidad dentro de la comunidad
correspondiente a su finca, si bien, existen servicios comunes
a las tres edificaciones –gas, estacionamiento, piscina-,
que dan lugar a gastos, también comunes.
Cada fase se inscribió como finca independiente, pero,
como se ha dicho, las tres edificaciones forman un conjunto. En
su día, la Asociación local del Hogar, promotora
del complejo, se reservó la facultad de redactar los estatutos
del complejo, en el que cada edificación tiene una cuota.
Se plantea si cabe constituir un complejo inmobiliario respecto
de las tres fases o edificaciones.
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CLÁUSULAS DE UN
DERECHO DE SUPERFICIE. La Comunidad Autónoma de
Euskadi, constituye a título oneroso, a favor de una sociedad
anónima, derecho de superficie en el que se establece una
prohibición de disponer a la sociedad hasta que no se obtenga
la calificación definitiva de viviendas de protección
oficial de la edificación resultante de la edificación.
A su vez, parece que se incurre en comiso, al señalar que
el incumplimiento de determinadas condiciones de la concesión
del derecho dará lugar a la reversión, a favor de
la Comunidad Autónoma, de todo lo edificado sin reembolso
alguno, lo que tendrá lugar cuando mediante simple acta
notarial, unilateralmente por la Comunidad Autónoma, se
ponga de manifiesto el incumplimiento. Finalmente, en lugar de
comparecer el Delegado Territorial correspondiente o Director
de ordenación del Territorio, como se señala en
la Orden de la Consejería de Ordenación del Territorio
donde se autoriza para la concesión del derecho, comparece
el Viceconsejero.
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CAMBIO DE DESTINO DE
LOCAL A VIVIENDA. Se constata la proliferación
de la operación consistente en transformar un local de
negocio en vivienda. El caso típico es el cambio de destino
de un local comercial a vivienda.
En dicho caso, se parte de una lonja que se halla inscrita como
elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos
no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos.
Se plantea el régimen de ese cambio de destino.
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CAMBIO DE DESTINO.
Se trata de un cambio de destino en la descripción, que
pasa de local a vivienda. Los estatutos de la Propiedad Horizontal
no imponen limitación alguna en cuanto al destino de los
elementos independientes. Se plantea si es necesaria el acuerdo
de la junta y licencia de obra o la correspondiente autorización
administrativa.
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¿Que es un elemento procomunal?
Art. 4 de la LPH
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Diferencia entre TITULO CONSTITUTIVO,
ESTATUTOS Y NORMAS DE REGIMEN INTERNO
Su modificación articulo 17.1 y 17.3 de la LPH
Más Información
Distinción entre elementos comunes y
privativos
La enumeración del articulo 396 del Código Civil, no constituye
más que una relación enunciativa. No es ni exhaustiva ni imperativa.
De lo que se deduce que todo lo que no se haya hecho privativo
es común, ya que puede haber elementos comunes que no esten incluidos
o algun elemento enumerado que no sea común
Más
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¿Cómo me podría oponer a un acuerdo adoptado
por mayoría para la instalación de una antena para móviles siendo
el propietario del último piso, y si existe jurisprudencia sobre
el particular?
Art. 17, 18 y 9 de la LPH
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ANTENAS. AUMENTAN LAS DENUNCIAS.
¿UNANIMIDAD DE LA JUNTA?
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Una empresa ofrece a una Comunidad de
Propietarios el pago de una renta a cambio de la instalación en
el techo de su garaje de unos PANELES DE ENERGÍA SOLAR.
¿Qué mayoría será necesaria para poder adoptar el acuerdo?
Articulo 17.1 de la LPH
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ERROR EN EL ACTA
Articulos 19.3 y 18 de la LPH
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NORMAS DE REGIMEN INTERIOR PROHIBICIÓN
DE TENENCIA DE PERROS
Ordenanzas de la Comunidad Autónoma y Municipales sobre tenencia
de animales domésticos y contra los ruidos y las vibraciones.
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Asunto enviado por un administrado
Felipe Blázquez Madrid
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TENGO UN LORO QUE MOLESTA
Ordenanzas sobre la tenencia de animales domesticos o sobre protección
del medio ambiente contra los ruidos
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REHABILITACIÓN DE FACHADA E IMPUESTO
SOBRE LA RENTA
NORMATIVA Ley 37/1992, Art. 88
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Libro de Actas
Servicio Registral de Protección a los Consumidores Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España C/Príncipe
de Vergara, 72 28.006 - Madrid Tfno: 900-10 11 41 E-mail: consultas@corpme.es
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¿ESTA PERMITIDA LA PUBLICACIÓN DE MOROSOS
EN TABLONES DE LA COMUNIDAD, ASCENSORES, ETC., ANTES INCLUSO DE
QUE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ACUERDE LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA?
¿NO ATENTA CONTRA LA LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS?
Ley Organica 15/1999, de 13 de diciembre de Protección de Datos
de Carácter Personal
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¿PUEDO PONER UN DESPACHO PROFESIONAL
EN MI VIVIENDA?
Las unicas prohibiciones de lo que se puede o no se puede vienen
en la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y en las Ordenanzas Municipales
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¿COMO SE QUE EXISTE UNA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS?
Cuando se ha ......
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INSTALACION DE ASCENSOR
Se ha decidido en una comunidad la instalación de un ascensor
en el edificio mediante acuerdo de la junta de la comunidad, pero
en la convocatoria no se explicaba nada, solo se ponía: “Aprobación,
si procede, de instalación de ascensor en el edificio”
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OBRAS Y PERMISOS
¿La comunidad tiene algo que opinar?
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¿PUEDO REALIZAR OBRAS EN MI PISO?
La Ley de Propiedad Horizontal lo deja muy claro en su art. 7
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ACTIVIDADES NOCIVAS,MOLESTAS, INSALUBRES
O PELIGROSAS
Art. 7.2
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PORTERIA
Art. 17.1
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CONSTITUCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL: LEGITIMACIÓN DEL LEGATARIO DE UN PISO
R. 26 de septiembre de 2002 DGRN. BOE del 30 de octubre.
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COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y NEGOCIOS
DE HOSTELERIA
Se necesita licencia de apertura.
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INSTALACION DE ASCENSOR
Sentencia de AP Santa Cruz de Tenerife 24 May. 2002
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Constitución de servidumbre sobre elemento
privativo, local destinado a cafetería, a favor de la comunidad
de propietarios para la instalación de un ascensor
Articulos 10, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
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INSTALACION DE ASCENSOR
Sentencia AP Zaragoza 1 Feb. 2002
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Sustitución del sistema de calefacción:
TS SENTENCIA 19 ENERO 1982
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Obra puertas, escaleras, pintura, etc.
Art. 17 y articulo 11 de la LPH
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COMUNIDAD DE PROPIETARIOS E IVA
¿las comunidades de propietarios tiene que pagar el IVA?
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¿TENGO OBLIGACIONES COMO PROPIETARIO
DE UNA VIVIENDA?
Ley de Propiedad Horizontal art. 9
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UTILIZACION DE LENGUAS EXTRANJERAS EN
JUNTAS DE PROPIETARIOS
STS 15 de noviembre 2002
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¿CON DECIR YO IMPUGNO ESTE ACUERDO, EN
UNA JUNTA DE PROPIETARIOS, QUEDA IMPUGNADO?
La impugnación de acuerdos se instrumenta presentando una demanda.....
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IMPUGNACION DE ESTATUTOS
Articulo 1964 del Código Civil.
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¿PRESIDENTE TIENE QUE SER PROPIETARIO?
¿y el usufructuario puede serlo?
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MOROSIDAD
Forma de realizar la votación para efectuar la reclamación de
cantidad a un moroso...
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RECLAMACIÓN A MOROSOS
Art. 812 NLEC
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FONDO DE RESERVA 5%
¿Es obligatorio el fondo de reserva?
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PREGUNTAS Y DUDAS SOBRE LA REFORMA DE
LA L.P.H.
Algunas de las preguntas que surgen en las Comunidades, si tiene
alguna más insertela en los foros
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COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ESTUDIO
DE SEGURIDAD Y SALUD.
Riesgos laborales y responsabilidades en las comunidades de propietarios.
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ELEMENTOS PRIVATIVOS EN LA L.P.H.
¿QUE CUALES LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS? ¿QUE DERECHOS Y OBLIGACIONES
CONLLEVAN?
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¿EL PROPIETARIO DE PLANTA BAJA TIENE
QUE CONTRIBUIR AL PAGO DE LA INSTALACION DEL ASCENSOR?
Vamos a exponer dos opiniones contradictorias
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¿QUÉ SUCEDE SI EL AYUNTAMIENTO AUTORIZA
A CERRAR TERRAZAS Y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE OPONE?
¿Qué debe prevalecer, un derecho administrativo o las normas civiles
de propiedad horizontal?.
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CLAUSULA ESTATUARIA SOBRE EL EJERCICIO
DE UNA ACTIVIDAD CON CARÁCTER DE EXCLUSIVA EN UN LOCAL QUE FORMA
PARTE DE UN CENTRO COMERCIAL
Estos pactos -contemplados y autorizados en los artículos 5, párrafo
tercero, 7, párrafo tercero, y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal
de 21 de julio de 1960, y, en la reforma introducida en la misma
por la Ley 8/1999- no vulneran las disposiciones de libre comercio
y competencia
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sanación de un acuerdo inexistente.
Tribunal Supremo de 21 de Julio de 2003 en el recurso 3693/1997
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Construcción de la piscina en el jardín
que rodea el edificio
sentencia de 12 de mayo de 2003 de la Sección 9ª de la Audiencia
Provincial de Madrid
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NOTIFICACIÓN SEGUN ARTICULO 9
Tablón de anuncios
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Filtraciones de agua de terraza
art. 396 codigo civil
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REPARACIONES EN TERRAZAS
¿Elemento común o elemento privativo?
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LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y EL
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
Regulado en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre
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GUÍA SOBRE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
DE LOS PROPIETARIOS EN LA NUEVA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD POR PISOS)
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LA INSTALACION DE ASCENSOR COMUNITARIO
EL ART 17 DICE:
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IMPUGNACION ACUERDOS JUNTA DE PROPIETARIOS
Novedades introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal
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¿PUEDE CERRARSE CON LLAVE LA PUERTA DE
ACCESO AL EDIFICIO?
Siempre existe el miedo y nunca piensa en el peligro
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NOTIFICACION DE ACUERDOS DE JUNTA
la sentencia de 15 de febrero de 2003 de la Sección 10ª de la
Audiencia Provincial de Madrid.
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CONVOCATORIA A JUNTA FIRMADA POR EL ADMINISTRADOR
TS, s. 16 de junio 1998, AP Tarragona, s , 7 de junio 1994)
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MODIFICACION DEL USO DE UN LOCAL COMERCIAL
¿Necesito permisos?
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DESVINCULACIÓN DE ANEJO.
Titular de un piso que tiene como anejo una plaza de aparcamiento,
desvincula ésta de aquél, para convertirla en finca independiente
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CONVOCATORIA A JUNTA. ORDEN DEL DIA
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Junta Constitución, Junta Ordinaria,
Junta Extraordinaria.
Art. 16 de la LPH
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¿Quién tiene la responsabilidad cuando
hay peligro para los viandantes por un edificio que esta en ruina
o puede tener problemas de construcción? ¿todos los propietarios?
¿el presidente de la Comunidad? o ¿el administrador?
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RESPONSABILIDAD EN LAS QUE PUEDE INCURRIR
EL PROPIETARIO QUE EJERCE DE PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD SEGÚN
LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-
Art. 1736 del Código Civil
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REMOCION DEL DE PRESIDENTE
El articulo 13.7 de la LPH y el articulo 14.a); abuso de derecho
7.2 del Código Civil y 18.1 c) de la LPH
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¿PUEDO LLEVAR UN ASESOR A LA JUNTA DE
MI COMUNIDAD, Y HABLAR Y VOTAR LOS DOS EN LA REUNION?
Articulo 15 de la LPH "1º La asistencia a la Junta de propietarios
será personal o por representación legal o voluntaria,.......
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¿Se puede votar por correo y es valido el voto de un propietario,
que no puede asistir a la Junta pero tiene el Orden del día?
Articulos 15, 17 y 19 de la LPH No se puede
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ASCENSORES
Servicio necesario ó no necesario
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¿CÓMO HAN DE COMPUTARSE LOS VOTOS PARA
LA OBTENCIÓN DE LAS MAYORÍAS CUALIFICADAS DE TRES QUINTOS?
Articulo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
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¿Puedo impugnar un acta de una junta
de propietarios, en la que me abstuve en un punto del orden del
día, y, no me contabilizaron como asistente ni me tuvieron en
cuenta en ese punto ?
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PRESIDENTE
Art. 13.2
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UNANIMIDAD
Art. 17.1.1
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INSTALACION DE GAS NATURAL
Art. 17.2 de la LPH
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¿TIENE DERECHO A VOTAR UN COMUNERO QUE
TIENE VARIOS PISOS Y SOLO PAGA POR UNO?
Art. 15.2 de la LPH
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IMPUGNACIÓN
Acuerdos no impugnados.
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PRESIDENTE
Art. 13.2 de la LPH, algunos propietarios estan deseando ser presidentes,
y otros no quieren ni oler el cargo ¿Por que será?
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¿CUANDO SE NECESITA LA UNANIMIDAD?
Art. 17 de la LPH
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LA MAYORIA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Se habla en distintos articulo, entre ellos el 17.1 de la LPH
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VOTOS DE UN TERCIO DE LOS PROPIETARIOS
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La mayoría de tres quintas partes
articulo 17.1 de la LPH
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INSTALACION DE ASCENSOR
El procedimiento más sencillo parece el establecer una servidumbre
a favor de la comunidad
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SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL Y SEGURIDAD
SOCIAL AÑO 2004
SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL Por Real Decreto 1793/2003 de
26 de diciembre pasado ( BOE nº 310 de 27/12/02) se fija el Salario
Mínimo Interprofesional para el período 1 de Enero a 31 de diciembre
de 2004, con un incremento del 2 por 100 respecto del salario
de 2003, quedando éste como sigue :
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REPARACION BALCON
Articulo 7 y 10 de la LPY, y definiciones
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CLAUSULAS ABUSIVAS QUE SE PONEN EN LOS
ESTATUTOS
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RESPONSABILIDAD DE CONTAMINACIÓN DE LOS
DEPOSITOS DE AGUA
Los administradores se preocuparan de que los tanques de agua
potable de las comunidades......
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REMODELACIÓN DE EDIFICIO.
. Se describe nuevamente un edificio para adaptar esa descripción
a la remodelación realizada en el mismo y
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PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Se trata de un parcela adjudicada en un procedimiento de equidistribución
sobre la que se van a realizar varios edificios
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MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1.-Con acuerdo de la junta de propietarios se modifica la propiedad
horizontal de una casa, ..... 2,. Sin modificar la declaración
de obra nueva se modifica la ....
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DECLARACIÓN PARCIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CLÁUSULAS DE LOS ESTATUTOS. Se declara en construcción una obra
nueva de un edificio compuesto de una planta baja con dos sótanos
destina
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incluirse una cláusula que reza como sigue
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NOMINATIVA.
La LPH , en el articulo 19, no señala los supuestos especificos
en los que es obligaroio hacer constar en el acta el voto nominativo.
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La Ley 8/1999 de 6 de abril modificó la Ley 49/1960 de 21 de julio
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Algunos propietarios tienen obsesión por ser Presidente de su
Comunidad, pues es casi como ser Presidente de Gobierno, y otros
escapan del puesto como el gato escaldado
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LEY 49/1960 DE 21 DE Ley 49/1960 de 21
DE JULIO sobre Propiedad Horizontal
en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse
ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social
a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre
una institución que como la propiedad horizontal, ha adquirido,
sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a
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